На протяжении своей жизни, каждый из нас хоть раз становится участником гражданско-правовых сделок, например, при приобретении недвижимого имущества или процедуре обмена. И неважно, в каком статусе вы выступаете: продавец или покупатель - каждая из сторон при заключении договора купли-продажи или обмена опасается наступления неблагоприятных последствий.
Осуществить проверку чистоты будущей сделки по приобретению объектов недвижимого имущества граждане могут и самостоятельно. Но стоит ли подвергаться риску, когда можно доверить решение данного вопроса профессионалам. На сегодняшний день многие фирмы предлагают для своих клиентов услугу, позволяющую проверить сделку на юридическую чистоту. Каким способом происходит данная процедура рассмотрим подробнее в представленном материале.
Проверка юридической чистоты сделки
Прежде всего разберемся, на что необходимо обратить внимание при приобретении имущества. Если продавец то и дело забывает предоставить вашему вниманию какие-либо документы или показывает, но не те, какие вы требуете, следует насторожиться.
Продавец должен предоставить вам полный пакет документов отчуждаемого объекта недвижимости. Сюда входят:
- документ, подтверждающий возникновение права собственности. Им может быть: договор купли- продажи, договор дарения, договор долевого участия, свидетельство о наследовании и др.;
- выписка из ЕГРП на недвижимые объекты. Обратить внимание на дату данного документа, она должны быть получена продавцом практически накануне. Именно в данной справке существует информация о залогах, обременениях на указанное жилое помещение. В том случае, если недвижимое имущество принадлежит продавцу на основании правоустанавливающего документа, выданного до июля 1998 года, то в ЕГРП сведения о зарегистрированных правах, скорее всего, будут отсутствовать. В данном случае, необходимо предоставить сведения из органов, осуществлявших регистрацию прав до июля 1998 года (к примеру, БТИ);
- поквартирная карточка. Справка из организации, осуществляющей регистрацию граждан по месту жительства. Из содержащейся в ней информации можно определить, сколько прописанных лиц находится на данной жилой площади; есть ли прописанные, но не проживающие по разным причинам граждане (призван в армию, отбывает наказание в местах лишения свободы, находится в доме престарелых и др.);
- в том случае, если помещение было приобретено продавцом в зарегистрированном браке по возмездной сделке, необходимо нотариальное согласие на отчуждение другим супругом;
- кадастровый паспорт;
- технический паспорт на квартиру. Многие специалисты данный документ не требуют. Но выявить наличие или отсутствие перепланировки в жилом помещении можно только изучив его. При сравнении предоставленного технического паспорта с кадастровым, информация должна быть идентичной. Если в документах присутствуют расхождения, то была сделана перепланировка. Это дает право требовать разрешительные документы на проводимые продавцом действия - разрешение на перепланировку и акт ввода в эксплуатацию;
- справка о том, что жилое помещение расположено в доме, не признанными аварийным или ветхим, либо подлежащим капитальному ремонту и реконструкции;
- справки об отсутствии либо наличии долгов по платежам за коммунальные услуги, электричество, связь и др.
Это основные этапы проверки юридической чистоты сделки, на которые стоит обратить внимание.
При самостоятельной выполнении данной процедуры внимательно изучите все предоставляемые продавцом документы. Обратите внимание, имеются ли в них поправки, каким образом они были внесены, так как любое исправление должно быть удостоверено нотариально и подтверждено в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав собственности.
В том случае, если отчуждаемая квартира была приобретена продавцом с использованием ипотечных денежных средств, необходимо запросить документ из финансовой организации о выполненных им обязательствах или разрешение на данную сделку. Тогда впоследствии кредитор не сможет заявить вам о своих правах на данный объект.
Проверка юридической чистоты сделки даст гарантию, что:
- на приобретаемую недвижимость третьи лица не имеют прав;
- сделка соответствует законодательству;
- судебные споры отсутствуют.
Проверки на юридическую чистоту должна подвергаться не только приобретаемая жилая площадь, но и ее собственник - продавец. В настоящее время существует много электронных сервисов, позволяющих получить требуемую информацию. Есть такой сервис и у миграционной службы. На сайте МВД России можно проверить подлинность паспортных данных гражданина РФ, так что попросить у продавца предоставить его паспорт будет вполне уместно. Либо можно обратиться в местный паспортный стол.
Особое внимание стоит уделить проверке продавцов недвижимости, действующих по доверенности от собственника. Такая доверенность должна быть обязательно заверена у нотариуса и не быть отозванной. В ней прописываются права продавца - может ли он получать, к примеру, деньги за проданное жилье, или уполномочен только подписать договор.
Еще один важный момент - дееспособность гражданина. Следует узнать, не является ли данное лицо наркозависимым, злоупотребляющим алкоголем, а также его психическое здоровье. Для этого необходимо получить подтверждение, что он не состоит на учете в неврологических и психоневрологических диспансерах. Возможно проведение медицинского освидетельствования продавца прямо при заключении сделки у нотариуса.
Обратите внимание!
Если у собственника - продавца недвижимости проблемы с психическим здоровьем, необходимо получить согласие на совершаемую сделку у опекуна или попечителя. Такое согласие должно быть заверено в органах опеки и попечительства.
Если вы решили купить квартиру, собственник которой получил ее по наследству, возьмите с него документ о том, что он обязуется решать все вопросы в случае появления других наследников, в том числе, нести финансовые издержки.
Немаловажное значение имеет и процесс передачи денежных средств продавцу. Обязательно возьмите расписку, где указывается сумма, выплаченная в соответствии с договором купли-продажи. Если оплата производится частями, то каждый этап также должен быть документально подтвержден.
Квартира, приобретенная в браке, является совместно нажитым имуществом супругов. В процессе развода один из них вправе претендовать на свою долю недвижимости. Поэтому данную информацию также необходимо проверить перед заключением сделки.
Осуществить проверку чистоты предполагаемой сделки вы можете самостоятельно. Но стоит ли это ваших средств и времени, учтете ли вы все нюансы? Доверьте провести проверку юридической чистоты приобретения недвижимого имущества нашим квалифицированным юристам в Санкт-Петербурге, чтобы исключить правовые риски, связанные с возможностью потери приобретенного жилья.
