Ограниченное чем-либо право пользования недвижимым имуществом называется сервитутом. При этом собственник остается полноправным владельцем данного имущества, но у него возникает обязанность предоставлять в пользование эту недвижимость в установленном законом порядке.
Сервитут устанавливается либо соглашением сторон (договором), либо через суд по требованию того лица, которое претендует на предоставление определенных условий пользования.
Сервитуты могут быть разных форм:
- частные. Служат интересам физических, юридических лиц (могут быть установлены между данными лицами). Такие сервитуты подразумевают, в большинстве случаев, возмещение затрат, связанных с использованием чужой собственности;
- публичные. Применимы в пользу государственных, муниципальных органов, местного населения (ст. 23 ЗК РФ).
Потребности, благодаря которым могут установить данный сервитут:
- проезд (или даже проход) через участок;
- использование участка для ремонта коммунальных и прочих сетей, объектов, относящихся к транспортной инфраструктуре;
- размещение на участке межевых, иных знаков, подъездов к ним;
- дренажные работы;
- забор водных ресурсов;
- прогон сельскохозяйственных животных;
- сенокошение или выпас сельскохозяйственных животных;
- изыскательские, исследовательские работы;
- доступ к прибрежной полосе.
Обратите внимание!
Возмещение ущерба владельцу за ограничение его имущественных прав при таком сервитуте практикуется не всегда.
Сервитуты делятся по времени на срочные, бессрочные; по виду объектов - земельные, городские, сельские.
Принципы сервитута:
- он не передается третьим лицам (как при аренде);
- сервитут не прекращает действие, когда меняется владелец служащей вещи;
- потребности лица, требующего сервитут, должны быть обоснованы;
- даже если собственнику сервитут приносит убытки, он не вправе препятствовать пользованию объектом сервитута.
Сервитут должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре.
Установление земельного сервитута
Собственник недвижимости может потребовать от владельца соседнего земельного участка предоставить ему возможность ограниченного пользования данным соседским участком (сервитут). Например для (ст. 274 ГК РФ):
- возможности прохода (проезда);
- эксплуатации либо при строительстве линейных объектов;
- иных нужд, если их невозможно обеспечить иначе.
Владелец участка, который был обременен сервитутом, может запросить плату за использование принадлежащей ему собственности.
Сервитутом могут обременить сооружения, здания, другую недвижимость, если ограниченное пользование ими требуется вне связи с использованием данного участка земли (ст. 277 ГК РФ).
При споре по установлению, условиях сервитута конфликт разрешается в суде - по месту нахождения объекта спора. Досудебного порядок разрешения спора при требовании сервитута обязателен.
Подтверждение того, что владелец соседнего земельного участка применяет действия, которые мешают доступу истца к его имуществу, вовсе не является необходимым условием (Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11)
Данное постановление указывает:
- установление частного сервитута обуславливается необходимостью внесения определенности в отношения владельцев соседствующих земельных участков, если потребности одного из владельцев не могут быть удовлетворены другим образом;
- цель установления сервитута - создание необходимых гарантий для нормального использования истцом своего имущества путем предоставления ему права ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком.
Обстоятельства, составляющие основу доказывания в таких спорах:
- невозможность обеспечения нужд собственника земельного участка другим способом;
- устанавливаемый сервитут - наименее обременителен для владельца земельного участка, в отношении которого он установлен.
Если суд удовлетворяет требования заявителя, то стороны не обязаны заключать соглашение о данном ограничении. Решение должно содержать описание сервитута, права, обязанности сторон, условия платы за сервитут (Постановление Президиума ВАС РФ № 2509/10 от 20.07.2010). Суд, согласившись с необходимостью сервитута, не связан доводами любой из сторон спора, касающихся порядка использования участка. Он вправе определить самостоятельно приемлемые условия, включая маршрут проезда, прохода, который является менее обременительным для владельца.
Споры с земельными сервитутами очень чувствительны для владельцев обслуживающего участка. Так, если вы имеете надел, на котором расположено не принадлежащее вам имущество, то должны:
- обеспечить проход к этому имуществу;
- не нарушать его целостности;
- не использовать как-либо свой участок, если это может повредить чужой собственности.
Сервитут может быть установлен также, если на участке есть используемая дорога - многие могут претендовать на право прохода по ней. Чтобы ограничить, снять такой сервитут, как минимум, нужно доказать в судебном порядке, что она может быть проложена в обход данной земли.
При установлении данного права может быть наложено ограничение на строительство здания, трубы, проведение линии электропередач (даже - вырубать деревья, кустарники).
Подход к спорам по вопросу сервитута всегда сложен. Далеко не каждый обыватель может решить проблему самостоятельно, и тем более знать, в каких случаях можно потребовать арендную плату за сервитут или как оформить грамотно исковое заявление. Не все в силах добиться решения суда о переносе чужих объектов со своей территории. Лишь опытный специалист-практик поможет разобраться, что предпринять для урегулирования возникшего конфликта с наименьшими потерями для каждой из сторон.
Если у вас возникли вопросы по поводу установления сервитута или проблемы, либо требуется мнение квалифицированного юриста на стадии приобретения земельного участка - обратитесь за помощью к нашим специалистам в Санкт-Петербурге, которые окажут всестороннюю правовую помощь по данному вопросу.
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец соглашения об установлении сервитута (.docx)
