Обязательствам, возникающим в рамках таких правоотношений, как аренда имущества, характерен особый порядок регулирования. Подробный порядок закреплен главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и регулирует такие вопросы, как условия, срок и содержание договора аренды в целом.
Ошибочно предполагать, что распространенность подобного вида обязательств говорит о простоте заключения, регулирования и расторжения договора аренды. Напротив, упущение существенных моментов, халатность при составлении договора, недостаточная практика применения норм ГК РФ может привести к непредвиденном убыткам. Чтобы подобного не произошло, рассмотрим договор аренды с теоретической и практической точки зрения.
Основание для заключения договора аренды
Основанием для возникновения рассматриваемого вида обязательств является потребность арендатора в конкретном типе имущества, принадлежащего арендодателю на праве собственности или ином вещном праве. В целях возникновения правоотношения стороны должны прийти к соглашению по поводу конкретного индивидуализированного объекта (который арендодатель передает арендатору) и денежного вознаграждения (арендной платы) за подобный временный переход прав (владение и/или пользование).
Таким образом, условия, касающиеся арендной платы и самого объекта по договору, являются существенными. Упущение одного или всех названных условий при заключении договора аренды приводят к его недействительности (ст. 431.1 ГК РФ).
Данному договору не присуща строгая форма заключения, исключением выступают соглашения, срок действия которых превышает 1 год (в письменной форме), либо в отношении аренды недвижимости, либо возможного последующего выкупа объекта аренды (ст. 609 ГК РФ).
Обратите внимание!
В случае аренды недвижимого имущества право владения и/или пользования переходит от одной стороны к другой только после процедуры государственной регистрации.
Как правило, помимо существенных, договор содержит следующие условия и положения:
- наименование сторон (арендодатель и арендатор);
- реквизиты сторон (адрес регистрации, юридический адрес и иная необходимая информация);
- общие положения о порядке заключения, регистрации и расторжения настоящего договора, порядке разрешения споров;
- непосредственно о предмете договора;
- место, число и месяц заключения;
- иные условия (например, о форс-мажорных обстоятельствах).
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить предусмотренный и не предусмотренный законом договор и включить в него любые условия, по которым достигнуто обоюдное соглашение, если текст не будет противоречить нормам гражданского законодательства.
ГК РФ также не содержит конкретных требований относительно перечня прилагаемых документов, необходимых для его заключения. Тем не менее, исходя из практических требований, для оформления подобного договора понадобятся паспортные данные гражданина либо свидетельство о регистрации организации, документы об учете в налоговых органах, подтверждение прав арендодателя, информация о расчетных счетах и доверенности представителей сторон.
Порядок и сроки
Ст. 610 ГК РФ предусматривает свободу выбора, в течение какого срока арендатор вправе пользоваться предоставленным объектом. Стороны могут вовсе опустить условия продолжительности действия договора аренды, и в таком случае обязательства у сторон возникают на неопределенный срок.
Если срок не определен, то стороны могут добровольно прекратить обязательство посредством извещения контрагента о подобном намерении за 1 или 3 месяца в зависимости от объекта аренды.
Пролонгация действия по истечении предельного срока не предусматривается (например, договор аренды земельного участка под строительство, собственником которого является государство, не может превышать 10-летний срок в соответствии со ст. 39.8 Земельного кодекса РФ).
Если у арендодателя имеются достаточные основания полагать, что в процессе аренды имущества нарушаются его интересы, а именно:
- арендатор пользуется арендованным имуществом с нарушениями;
- переданный объект претерпевает изменения, влекущие ухудшение его состояния;
- арендатор допускает просрочки платежей;
- не производит необходимого ремонта имущества,
- арендатор имеет право досрочно прекратить возникшие правоотношения (ст. 619 ГК РФ). Обязательным условием также является письменное уведомление другой стороны.
Гражданское законодательство предусматривает право досрочного расторжения также за арендатором, основаниями которого являются следующие юридические события (ст. 620 ГК РФ):
- существуют объективные препятствия в пользовании объектом аренды;
- имущество приходит в состояние, являющееся непригодным для дальнейшего использования либо арендодатель отказывается производить ремонт в срок, установленный договором, либо определяемый по принципу разумности.
