На сегодняшний день, предоставлять во временное пользование объект недвижимого имущества очень частое явление. К заключению договора аренды прибегают многие физические и юридические лица. Это обусловлено тем, что одни получают денежное вознаграждение, а другие решают свои вопросы размещения. Если это физические лица - жилищный вопрос, юридические лица - местонахождение офиса, организации, складские помещения и др.
Но иногда одна из сторон расторгает арендные отношения. Как на практике происходит расторжение договора аренды помещения, каковы его порядок и условия рассмотрим подробнее в представленном материале.
Когда возможно расторжение договора аренды?
Арендные отношения возможно расторгнуть без помощи судебной инстанции по соглашению сторон. Но в том случае, если стороны не смогли достигнуть мирного урегулирования конфликта, остается одно - обращаться в суд за защитой своих прав.
Существует еще один вариант - расторжение договора аренды в одностороннем порядке, другими словами, путем отказа от его исполнения. Для начала необходимо разобраться по чьей инициативе происходит расторжение заключенного договора аренды.
ГК РФ регламентированы основания при расторжении арендных отношений, возникших как при аренде помещений жилого фонда (квартир), так и при аренде нежилых помещений. Инициатором расторжения может быть любая из сторон по договору.
Условия и порядок расторжения
В соответствии со ст. 619 ГК РФ существует возможность досрочного расторжения заключенного договора аренды судебной инстанцией по требованию арендодателя. При этом закон регламентирует условия, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора. Например, в случае, если арендатор:
- пользуется объектом с существенным нарушением условий договора или с существенным нарушением назначения объекта аренды;
- существенно ухудшает сданное ему в пользование имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитального ремонта объекта арендных отношений, если это в соответствии с законом или договором является его непосредственной обязанностью.
Данный список не исчерпывающий, поэтому при заключении договора возможно предусмотреть и иные случаи, основания, необходимые для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Обратите внимание!
До подачи искового заявления в суд с требованием досрочного расторжения договора аренды, необходимо пройти досудебное урегулирование спора. Арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок. При несоблюдении данной процедуры, у суда есть основания отказать в принятии искового заявления.
Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда он допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.
При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
Обратите внимание!
Если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.
Нормы, регламентированные в ГК РФ, о необходимости досудебного урегулирования спора (направление арендатору предложения об устранении нарушений), относятся только к случаю расторжения арендных отношений в судебном порядке. При одностороннем отказе от договора аренды нет необходимости направления каких-либо требований арендатору.
Если же необходимо направить уведомление об исполнении обязательств арендатору, то следует отправить его на адрес, указанный непосредственно в договоре аренды.
Когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора?
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем?
Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
При заключении договора любая из сторон может предусмотреть основания, необходимые для отказа от исполнения. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа.
Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения. Связано это с тем, что если арендатор своими силами устранит нарушения, судебные инстанции могут расценить данный отказ как злоупотребление своим правом.
Если условия договора содержат основания об отказе исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении об отказе.
В любом случае, вам потребуется помощь юриста, который знает тонкости и нюансы действующего законодательства при расторжении договора аренды. Обратитесь к нашим квалифицированным специалистам в Санкт-Петербурге, которые в краткие сроки помогут урегулировать вопрос.
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец претензии о расторжении договора аренды (.docx)
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды (.docx)
