В соответствии с действующим законодательством РФ право собственности на объект недвижимого имущества (жилое или нежилое), имеющее несколько владельцев, устанавливается режим общей долевой или общей совместной собственности.
Данное правило регламентирует, что участники, находящиеся в таком правовом положении, владеют, пользуются и распоряжаются объектом недвижимого имущества совместно и сообща. Поэтому, распорядиться своей долей без уведомления других сособственников практически невозможно. Возникновение права общей долевой собственности наблюдается в результате гражданско-правовых сделок. Юристы, связанные с недвижимостью, все чаще встречают граждан, желающих произвести раздел недвижимости.
Это обусловлено многими факторами. Во-первых, это раздел имущества супругов, в основном бывших супругов. Во-вторых, собственник доли хочет конкретизировать свои квадратные метры, приходящиеся на размер его доли. В-третьих, сособственники жилого дома и земельного участка, желают произвести раздел своего права собственности на данное имущество. Юридические лица, являющиеся предпринимателями, тоже зачастую обращаются за помощью к профессионалу при разделе объектов недвижимого имущества, находящегося в их долевой собственности.
Но не всегда возможно произвести такой раздел.
Обратите внимание!
В соответствии со ст. 133 ГК РФ, неделимой признается та вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
Также на данное правило о недопустимости раздела указывают и нормы ЗК РФ. В силу п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные наделы в соответствии с разрешенным использованием.
По смыслу п. 4 ст. 244 ГК РФ произвести раздел объекта, находящегося в праве общей долевой собственности, без изменения исходного назначения или недопустимость раздела законом не представляется возможным, так как нельзя определить индивидуальную собственность на ее части. Аналогичный критерий содержится и в п. 4 ст. 5 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон № 102-ФЗ): часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Еще один критерий дан в ст. 252 ГК РФ: выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или это влечет несоразмерный ущерб всему имуществу. Как указано в п. 35 Постановления Пленума ВАС РФ, ВС РФ от 1.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.
Таким образом, определим необходимые условия делимости объекта:
- отсутствие предусмотренных в силу закона запретов раздела;
- сохранение частями целевого назначения объекта;
- сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.
Поэтому, раздел недвижимости можно производить в отношении:
- здания, сооружения;
- помещения, находящегося в здании, сооружении;
- земельных участков.
Основным требованием, необходимым для раздела недвижимости, выступает экспертное заключение. Оно подтверждает факт существующей возможности произвести раздел недвижимого имущества.
Как правило, с разделом индивидуальных (частных) жилых домов проблем не бывает. Технически можно оборудовать второй выход, подключить к образовавшимся частям коммуникации, установить счетчики, заложить лишние дверные проемы. Раздел жилого дома - идеальный вариант для бывших супругов, доли которых определены, но в силу жизненных обстоятельств не могут их реализовать и разъехаться.
Урегулировать такой спор можно как в добровольном порядке, так и в судебном.
Обратите внимание!
В том случае, если объект недвижимости был приобретен во время брака и оформлен на одного из супругов, в начале необходимо определить доли в данном имуществе для раздела.
Определить доли возможно добровольно и с помощью судебной инстанции. Исходя из практики, суд при рассмотрении споров о разделе объектов недвижимого имущества, зачастую склоняет стороны к заключению мирового соглашения. Если к соглашению прийти не удалось, то по ходатайству одной из сторон, участвующих в деле, назначается экспертиза, которая и расставит все на свои места.
На обсуждение специалистов ставятся следующие вопросы:
- возможность выдела;
- стоимость будущих частей дома;
- размер расходов, возникающих при переоборудование недвижимости, и др.
Также, при неравенстве будущих частей недвижимости, в соответствии с ГК РФ, можно получить денежную компенсацию.
А вот жилое помещение (квартиру) разделить невозможно. Органы, выдающие экспертное (строительное) заключение, как правило, указывают в нем о невозможности раздела квартиры. Опираются они на то, что в большинстве жилых помещениях сложно организовать еще один: санузел, комнату для приготовлении пищи и выход. Поэтому в данном случае следует говорить не о фактическом разделе, а об определении порядка пользования объектом недвижимого имущества.
Произвести раздел долей в праве общей долевой собственности на земельный участок можно. Но следует уточнить в органах исполнительной власти вашего населенного пункта установленный минимальный размер земельного участка. Например, собственников земельного участка двое. Установленный минимальный размер участка 500 квадратных метров. Если размер земельного участка, находящийся в собственности граждан, составляет более 1000 квадратных метров, произвести раздел можно. А вот если менее - нельзя.
Помощь юриста при разделе объекта недвижимого имущества
Юристы, специализирующиеся в области земельного, гражданского и семейного права, без особого труда окажут вам услугу по разделу объектов недвижимости. Наши квалифицированные специалисты в Санкт-Петербурге помогут при переговорах с другими участниками права собственности объекта недвижимости, с оформлением необходимых документов для урегулирования вопроса по разделу имущества в досудебном порядке.
При недостижении с другими сособственниками урегулирования вопроса раздела недвижимости, предоставят вам грамотную консультацию и предложат свои услуги по составлению искового заявления в суд, а также в:
- сборе и оценки доказательств, сведений по делу;
- составлении отзыва на исковое заявление;
- подаче иска в установленном законодательством порядке;
- подаче в ходе судебного разбирательства заявлений, ходатайств, письменных объяснений, устных пояснений, возражений, доказательств, совершения иных юридически значимых действий для убеждения суда в наличии или отсутствии определенных обстоятельств, правоты клиента.
Компетентные специалисты помогут вам сориентироваться в возникшей ситуации, оперативно окажут всестороннюю необходимую помощь в решении проблемы в краткие сроки.
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец заявления о расторжении брака и разделе имущества (.docx)
